Türkiye’de özellikle yüksek konut fiyatlarının ulaştığı seviyeler, finansman yöntemlerini yeniden gündeme taşımış durumda. Geleneksel bankacılık modelleri yüksek faiz oranları ile tüketiciyi zorlayınca, alternatif bir çözüm olarak Katılım Tasarruf Finansman Sistemleri daha görünür hale geldi. Bu model, faizsiz ve toplu tasarrufa dayalı bir finansman mekanizması sunarak özellikle uzun vadeli konut ve araç ediniminde tercih ediliyor. Bu yazıda; Emlak Katılım Tasarruf Finansman, Eminevim ve Sinpaş Yapı Tasarruf Sandığı gibi kurumların uyguladığı modelin teknik yapısını, maliyet analizini ve bankacılık faizleri ile karşılaştırmalı değerlendirmesini ele alıyorum.
1) Katılım Tasarruf Finansman Modelinin Temel Mekanizması
Sistem, konut veya araç satın alacak kişinin anapara yükümlülüğünü faizsiz olarak vadelendirmesini, bunun karşılığında ise katılım payı (hizmet bedeli) adı altında belirli bir kesinti yapılarak maliyet oluşturulmasını esas alır. Türkiye’de sektör ortalaması %7 ve %12 arasında değişmektedir. Kamu destekli yapılar (ör. Emlak Katılım Tasarruf Finansman) genellikle daha düşük oranda hizmet bedeli uygularken, özel girişimli tasarruf finansman şirketlerinde oran nispeten yükselebilmektedir. Hizmet bedeli, finansman başında peşin veya taksitlendirilmiş şekilde alınır. Bu bedel bir "faiz" değildir; sistemin yönetim, operasyon ve risk dağıtım maliyeti olarak tanımlanır.
2) Örnek Çalışma: 5.000.000 TL Konut Finansmanı
5 milyon TL finansman için varsayımsal hizmet bedeli oranı: %7 olup bu durumda müşterinin ödeyeceği hizmet bedeli: 5.000.000 TL x %7 = 350.000 TL kadar. Bu tutar sisteme girişte başta direkt tahsil edilir ve sonrasın da anapara vadelendirilir. Aylık taksit örnekleri sizlerle paylaştım. Aşağıdaki tabloda hizmet bedeli hariç yalnızca anaparanın vadeye yayılma örnekleri yer almaktadır;
4 Yıl (48 Ay Vade) ve Hesaplama: 5.000.000/48 = 104.167 TL (Aylık Ödeme)
5 Yıl (60 Ay Vade) ve Hesaplama: 5.000.000/60 = 83.333 TL (Aylık Ödeme)
6 Yıl (72 Ay Vade) ve Hesaplama: 5.000.000/72 = 69.444 TL (Aylık Ödeme)
7 Yıl (84 Ay Vade) ve Hesaplama: 5.000.000/84 = 59.524 TL (Aylık Ödeme)
Sistem bu noktada tamamen faizsizdir; toplam maliyet yalnızca hizmet bedelidir.
3) Teslim (Kura) Süreçleri ve Zamanlama
Tasarruf finansmanı şirketleri, geçmiş istatistiklere ve grup büyüklüklerine bağlı olarak 13–18. ay arasında teslimat vaadi sunar. Bu süre; Ödemelerin zamanında yapılması, Grubun büyüklüğü, Firmanın operasyonel kapasitesi gibi parametrelerde değişiklik gösterir. Bu teslim davranışı, modelin risk dağıtımını ve havuz yönetimini esas aldığı için banka kredilerinden tamamen farklı bir yapıya sahiptir.
4) Banka Kredisi ile Maliyet Karşılaştırması
Geleneksel bankacılık tarafında 2025 itibarıyla konut kredi faizleri: Kamu bankaları: Yıllık %2,5 – %2,8 ve Özel bankalar: Yıllık %3 ve üzeri. Bu oranlar aylık bileşik etkilerle çok daha yüksek toplam maliyet üretir.
* 5 Milyon TL ve 72 Ay Banka Kredisi (Örnek Hesaplama)
Piyasa faiz ortamı değişken olmakla birlikte, 2025 ortalama konut kredi maliyetleriyle 5 milyon TL için toplam geri ödeme genellikle 9,5 – 11 milyon TL bandında hesaplanmaktadır. Bu da toplam maliyetin %90'lara kadar yükselmesine yol açmaktadır.
5) Faiz Oranları ile Hizmet Bedeli Oranının Mantıksal Eşleştirmesi
Finans sektöründe sıkça kullanılan karşılaştırmalı analiz mantığına göre:
* %0,80 aylık faiz, tasarruf finansmanında %10 civarı hizmet bedeline denk gelir.
* %0,60 aylık faiz, yaklaşık %7 hizmet bedeline denk gelir.
Dolayısıyla bankaların konut faizlerinin aylık bazda %1’in üzerinde seyrettiği dönemlerde tasarruf finansman sistemi ciddi bir maliyet avantajı ortaya çıkarır. Teorik olarak bankalar yıllık %1 altı faiz seviyelerine gerilediğinde tasarruf finansmanı ile aradaki maliyet makası kapanır ve bankalar yeniden cazip hale gelir.
6) Katılım Tasarruf Finansman Sistemi: Avantaj ve Dezavantaj Analizi
Katılım Tasarruf Finansman Sistemi: Avantajlar
* Faiz uygulanmaz, toplam maliyet sınırlıdır.
* Kredi notu, gelir belgesi gibi bankacılık kriterleri esnek olabilir.
* Uzun vadede öngörülebilir ödeme planı sunar.
* Teslim sonrası borç taksitleri devam eder, yani finansman “peşin alma” fırsatı sağlar.
Katılım Tasarruf Finansman Sistemi: Dezavantajlar
* Teslim garantisi bankadaki gibi anlık değildir; kura mantığı vardır.
* Hizmet bedeli yüksek oranlara çıkabilir (özellikle özel firmalarda).
* Enflasyonist dönemde teslim öncesi taksit ödeyen tüketici için “alım gücü erimesi” riski bulunur.
* Sektör halen düzenlenme aşamalarından geçtiği için kurumsal güvenlik seviyeleri firma bazlı değişir.
* Kamu destekli yapılarda (ör. Emlak Katılım Tasarruf Finansman) risk seviyesi daha düşük kabul edilir.
7) Katılım Tasarruf Finansman Sistemi Firmaları
* Emlak Katılım Tasarruf Finansman (Kamu)
* Eminevim
* Sinpaş Yapı Tasarruf Sandığı
* Katılımevim
* Fuzul Ev
Sonuç olarak; Türkiye’de yüksek enflasyon ve sıkı para politikası devam ettiği sürece bankaların konut kredisi faizlerinin düşmesi beklenmiyor. Bu şartlarda Katılım Tasarruf Finansman modeli; Toplam maliyetin sabit olması, Faizden bağımsız bir sistem sunması, Kamu destekli firmaların sektöre güven getirmesi nedeniyle önümüzdeki yıllarda daha fazla talep görecektir. Ancak sektörün uzun vadeli sürdürülebilirliği, yasal denetim, şirket sermaye yeterliliği ve teslimat hızları ile doğru orantılı olacaktır. Tüketicinin seçim yaparken kamu güvencesine sahip firmaları veya yüksek sermayeli, geçmişi güçlü kuruluşları tercih etmesi önemlidir.
Burak AVCI
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder
Makaleye Yorum ve Sorularınızı Bırakabilirsiniz.