İstanbul Beylikdüzü ve Esenyurt İlçeleri Gayrimenkul Dolandırıcılığı

İstanbul Avrupa yakasının en kalabalık ilçeleri olan Beylikdüzü ve Esenyurt ilçelerinde son zamanlarda piyasa değerinin çok altına satılan ev ilanları tüm ev almak isteyen araştırmacıların karşısına çıkmıştır. Gayrimenkul yatırımı olarak buraları düşünenler için bu yazımda birkaç bilgi vereceğim. Esenyurt bildiğiniz gibi İstanbul’un en problemli ve suç oranı en yüksek ilçelerinden biridir. Beylikdüzü semtinin üst tarafında bulunan ve E-5 yolunun üzerinde kalan ilçe günümüzde gerçekten uygun fiyatlı evlere sahip olsa da muhit olarak problemli bir ilçedir. Bu muhiti bilen bazı Emlak ofisleri müşteri çekmek için piyasa fiyatının üçte bir fiyatına ev ilanları satışa sunmaktadır. Hatta bu evler gerçekte olmayıp ofise gelmenizi ve randevu oluşturmanızı istemektedirler. Sonrada ilanda gördüğünüz evin tapuda şerh olduğunu veya hacizli, borçlu ev olduğu gibi ev hakkındaki problemleri söyleyip elinde olan başka evleri sizlere satış olarak sunulduğu bir dolandırıcılıktan bahsediyorum. İlandaki evler genelde Beylikdüzü ilçesinin kaliteli bir mahallesi olan Cumhuriyet Mahallesi Lokasyon adresi verilmektedir. Fakat gerçekte emlak ofisinin orada sattığı bir ev yoktur. 1-2 milyon TL ev almak isteyenlere aslında sen gel o ilandaki evi alma veya boş ver biz sana 1+1 o fiyatlara ev satarız diyorlar. Tabii sattıkları ev Cumhuriyet mahallesinde değil tam tersi Esenyurt ilçesinde veya Beylikdüzü ilçesinin kötü veya gelir düzeyi en düşük mahallesi olan Yakuplu mahallesindeki evleri satmaya çalışıyorlar. Bu yolla ilan sitelerinden arayan müşterilere asla ilandaki evin tam adresini söylemiyorlar onun yerine randevu oluşturmanızı ve ofise gelmenizi istiyorlar. Ofiste daha önce başıma geldiği için örnek veriyorum aynı devre mülk satışı yapan emlakçı tipler vardır. Sizi eğer ikna edebilirlerse ellerindeki diğer evleri satmaya çalışıyor.

Emlak ilanlarını gören ve muhiti bilmeden gelen müşteriler bu yolla aslında bilmeden bir satış dolandırıcılığı içerisine sokulmuş oluyor. Bu düzenek ile 20 kişiden bir tanesine ev satsalar aslında onlar için kar diyebiliriz. Bir nevi müşteriyi gerçekte Reel olarak ofise getir ve düşündüğü yani sahte malı değilde elindeki başka malı sat mantığı vardır. Size bu muhit hakkında bilgileri aşağıda madde şeklinde sıralayacağım. Edindiğim ve öğrendiğim deneyimleri burada sizlerle paylaşmak istedim.

* Beylikdüzü’nün Cumhuriyet Mahallesi, E-5 karayolunun altında konumlanan, oldukça kaliteli ve gelişmiş bir mahalledir. E-5’in üst tarafı ise Esenyurt ilçesi sınırlarında yer almaktadır. Mahallede modern yapılaşma ve çok sayıda site bulunmakta, bu da bölgeye düzenli ve planlı bir görünüm kazandırmaktadır. Cumhuriyet Mahallesi, Perlavista AVM’ye, Beylikdüzü Yaşam Vadisi’ne ve Büyükçekmece Plajı’na oldukça yakın bir konumdadır. Bu özelliklerinden dolayı emlak ofisleri, ilanlarında bu mahalleyi sıklıkla tercih etmekte ve konum olarak özellikle vurgulamaktadır.

* İlanlarda 2+1 ve 10 yılı geçmemiş evler 1-2 milyon TL arasında verilmektedir. Fakat konuma bakınca orada öyle bir ev yoktur. Hatta konumdaki eve gittim ve Kameroğlu Metrohome Residence sitesini gördüm. Site Beylikdüzü Cumhuriyet Mahallesi içerisinde bulunan büyük ve kaliteli bir site olup 1+1 evlerin fiyatı minimum 5 milyondan başlamaktadır. Gerisini siz düşünün, o muhitte 1-2 milyona ev sizce olur mu?

* Beylikdüzü ilçesinin en kötü ve gelir düzeyi düşük mahallesi Yakuplu Mahallesi olup Ambarlı Limanı kısmına kadar olan sahil şeridi tamamen kötü bir muhittir. Hatta emlak ofislerinin yerleri de bu mahallededir. Size randevu oluşturduktan sonra ofis konumu atıyorlar Whatsapp üzerinden ve konum Yakuplu mahallesi çıkıyor.

* Beylikdüzü ilçesinin gelişmeye açık olan mahalleri ise Cumhuriyet Mahallesi, Büyükşehir Mahallesi olup buradaki gerçek ev fiyatlarını gidip sorarsanız 1-2 milyona ev bulmanız imkansızdır. Hatta yine o semtte Siyavupaşa Caddesi üzerinde bulunan büyük bir site olan Bizimkent (Bizimkent Toplu Yapı) sitesinin güvenliği ile görüştük. Sitedeki apartmanlar 20 senelik olup 8-9 katlı olmasına rağmen 1-2 milyona sitede bile ev bulamayacağımızı söyledi.

* Konuştuğumuz emlakçı aslında bize birçok tüyo verdi. Mesela Cumhuriyet Mahallesinde gördüğünüz 1-2 milyonluk ilanların hepsinin sahte olduğunun ve evlerin içi iyi malzeme kullanılmış, şatafatlı ve gösterişli ise kesinlikle dolandırıcı ilanlar olduğunu üstü kapalı beyan etti. İç malzemede o kadar iyi olan evler için zaten inşaat maliyetleri göz önünde bulundurulunca o evler 1-2 milyon asla etmez. Muhitte sonuçta kimsenin olmadığı bakir bir muhit değil. Bu sebeple Beylikdüzü ve Esenyurt taraflarında yeni emlak dolandırıcılığı türemiş diyebiliriz.

* Ev alırken mutlaka Kat Mülkiyeti ve İskan olsun. Eğer ev satın alırken tapu üzerinde Şerh,Haciz, İpotek varsa veya ev sahibinin kredi borcu ve en üzerine ipoteklenmiş borç problemi, Noter satışı yapılırken borç beyanı istenmesi gibi durumlar varsa o eve asla bulaşmayın. Tapuda arsa payı mı yoksa kat mülkiyeti mi yazıyor, ona bak. (İskan yoksa genelde arsa paylı evdir)

Umarım bu yazı sizler için faydalı olmuştur. Gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenler ya da bir ev sahibi olma hayali kuranlar, bu uygun fiyatlı ilanları gördüklerinde mutlaka bir kez daha değerlendirme yapmalılar. Avrupa Yakası, Anadolu Yakası’na kıyasla daha kalabalık, daha yoğun ve insan çeşitliliği bakımından çok daha karmaşık bir yapıya sahiptir.

Burak AVCI