19 Mayıs 2016

Gayrimenkul Yatırımı Olan Evin Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul Yatırımı Olan Evin Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul yatırımlarından en çok tercih edilen Daire(Ev) yatırımı başta İstanbul olmak üzere birçok gelişmekte olan illerde arttı. Bu yazıyı İstanbul'u baz alarak yazacağım. Fakat geçerlilik oranı ileri ki dönemlerde Ankara, İzmir, Bursa, Kocaeli ve Çanakkale içinde geçerli olacaktır.

Evin değerini ölçmede veya değeri biçilen bir evin ortalama kira getirisi ne olmalıdır, bunun matematiksel hesaplaması ortalama nasıl yapılır bu makalede değineceğim. Özellikle İnşaat sektörünün hızlanması ve konutlaşmanın artması ile Daire fiyatlarında yükseliş meydana geldi. İstanbul için metro güzergahı üzeri, sahil yolu ve çevresi, D 100(E5) kara yolu altı ve üstü birçok konum ve çevresi değerlendi.

Normal şartlarda eskiden bir dairenin ortalama değerini hesaplamak için kira bedeli ile 18 yıl (ay olarak) çarpılarak bulunabiliyordu. Örnekle anlatmak gerekirse. 1500 TL kirası olan bir daire 18x12=216 ay daha sonra 1500x216=324.000 TL evin ortalama fiyatı olarak hesaplanırdı.

Bu hesap 10 yıl önce İnşaat sektörünün artması ve yatırımın Gayrimenkul da toplanması ile biraz değişti. Şuan ki çarpanlar 30 hatta 40 yıl olarak hesaplanabiliyor. Bu hesaplama içerisine evin konumu, bina yaşı, sosyal olanakları, konforluğu gibi birçok faktör eklenebiliyor. Ben bu çarpanı İstanbul'daki konumu iyi yerler için 30 yıl olarak alıyorum. Şuan konumu ve metre karesi iyi bir daire için alınan genel çarpan İstanbul içi budur. Tabi evin değerine göre bu çarpan 20 yıl bile olabilir.

İstanbul için bir konutun değeri tabi ki sadece kira ile belirlenmez. Konutun değerini belirleyen örnekleri sıralayacak olursak;
1- Merkezi konumda bulunması (İlçe merkezine yakın, sahil ve nezih yerler)
2- Ulaşım olanaklarının zengin olması (Metro güzergahı ve toplu taşımalarına yakınlığı)
3- Yeni bina olması (0-5 yaş arası binalar)
4- Dairenin ışık alan (güney) cephede olması (Dairenin güneş alması)
5- Dairenin ön cephede yer alması (Yol, Deniz, Manzara görmesi veya önünün açık olması)
6- Dairenin ara katta yer alması (Dairede katlar arttıkça değer bir alt kata göre artar)
7- Binada asansör bulunması (Konforun önemi, Asansör masrafına çözüm şuan için yok)
8- Havuzunun olması (Ekstra lüks ve aidat)
9- Manzaraya sahip olması (Deniz veya yeşil alan)
10- Ortak alanların olması (Spor salonu, Sosyal tesis, Ekstra lüks ve aidat)
11- Evin net alanı (Brüt olmayan) metre kare alanı.
12- Evin oda sayısı (2+1, 3+1, 4+1, 5+2)

Bu maddelerden dolayı sadece kira değeri ile evin değerini ölçmek mümkün değil. Fakat değeri bilinen bir evin ortalama kira getirisi nasıl hesaplanır derseniz;

Evin satış değerini aşağıdaki kategoriye göre ilgili aya bölerek ortalama kirasını bulabilirsiniz.

500.000 TL altı ise 20 yıllık (240 ay) (Ortalama genelde 20 yıl kullanılır)
500.000 TL - 1.000.000 TL arası 30 yıllık (360 ay)
1.000.000 TL ve üzeri 40 yıllık (480 ay) olarak değerleri alabilirsiniz.

Örnekle konutumuzun değeri 600.000 TL olsun. 600.000/360=1666 TL ortama 1700 TL kira getirisi vardır diyebiliriz. Tabi bu hesaplamalar sadece oturma izni olan yani ticari gayrimenkul(Dükkan, Ofis) olmayan Daireler için geçerlidir.

Konumun yapısı veya oradaki ticari hacme göre Ofis, Dükkan gibi Ailenin oturacağı ev değilde şirketlere kiralanan bir konut ise buradaki kira getiri yukarıdaki hesaplama ile yapmak mümkün değildir. En yakın örnekle anlatmak gerekirse İstanbul Kartal ilçesindeki Anadolu Adalet Sarayı yapıldıktan sonra buradaki birçok Daire(Aile için) Avukatlara ofis olarak kiralanmaya başlandı. Doğal olarak kira getirisi buna paralel arttı ve oradaki Gayrimenkul Kazanç Hacmi otomatik olarak değişti. Birçok Kat maliki buradaki dairelerini normal Aileler yerine Avukatlara kiralamaya başladı.

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder